BACKLOG SAT-SET

BACKLOG SAT-SET
Oleh: Joko Intarto

Backlog perumahan secara nasional ternyata masih tinggi. Sebanyak 12,6 juta warga Indonesia tercatat belum memiliki rumah. Bisakah wakaf menjadi solusi?

Backlog pada perumahan merupakan kondisi kesenjangan antara total hunian terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan masyarakat, termasuk angka rumah yang tidak laik huni. Lebih sederhana lagi: Jumlah rumah yang dibangun lebih sedikit dibandingkan jumlah kebutuhan.

Penduduk yang belum punya rumah umumnya kelompok masyarakat berpenghasilan rendah. Dengan harga bahan bangunan yang kian mahal saat ini, penghasilan mereka tidak cukup untuk membeli rumah sangat sederhana sekali pun.

Secara umum, pemerintah berkewajiban menyediakan rumah dengan harga yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah tersebut. Pertanyaannya, bagaimana cara menyediakan rumah dengan harga yang lebih terjangkau? Itulah yang dibahas dalam focus group discussion di Hotel Grand Kemang, Kamis (19/10).

FGD ini menghadirkan berbagai tokoh mewakili ekosistem wakaf, mulai lembaga wakaf, bank syariah hingga anggota legislatif. Melalui FGD, diharapkan bisa menemukan solusi terbaik untuk mempercepat pengurangan backlog perumahan dari pendayagunaan wakaf. Bertindak sebagai pengundang adalah BP Tapera (Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat), Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) adalah badan hukum publik di Indonesia yang dibentuk untuk mengelola Tabungan Perumahan Rakyat.

HARGA PROPERTY

Selain material bahan bangunan, harga property juga dipengaruhi dua faktor pembentuk harga:

o Tanah atau lahan; dan

o Sumber pembiayaannya.

Semakin murah harga tanahnya, semakin murah pula harga property-nya. Demikian pula sumber biayanya. Makin kecil ketentuan bunga atau marginnya, makin murah pula harga property-nya. Di sinilah wakaf bisa menjadi faktor penurun harga jual perumahan untuk kelompok masyarakat berpendapatan rendah.

Dari sudut pandang wakaf, ada dua jenis lahan untuk lokasi Pembangunan proyek property:

o Tanah wakaf; dan

o Tanah non wakaf.

Begitu pula dari sisi sumber pembiayaannya:

o Pembiayaan berbasis wakaf; dan

o Pembiayaan berbasis non wakaf.

Lahan dan sumber pembiayaan berkorelasi langsung dengan wakaf. Sebab, menjadi pilihan utama para wakif dalam berwakaf. Dengan memanfaatkan instrument pembiayaan berbasis wakaf, harga property dipastikan akan turun, karena nilai manfaat wakaf tidak perlu dikembalikan kepada wakif.

Dalam simulasi, harga property rumah sederhana (meliputi tanah dan bangunannya) diasumsikan Rp162.000.000 per unit. Bila tanah yang digunakan adalah tanah wakaf, biaya pembangunan property tersebut akan turun secara otomatis. Begitu pula kalau Sebagian biaya bangunan property berasal dari wakaf.

CWLS dan CWLD bisa menjadi pilihan wakif untuk membiayai pengembangan proyek property tersebut.

Meski demikian, pemanfaatan CWLS dan CWLD menghadapi tantangan tersendiri. Dalam simulai diketahui bahwa untuk menghasilkan manfaat sebesar Rp162.000.000 (biaya Pembangunan 1 rumah sederhana), diperlukan penghimpunan dana sebesar Rp4.050.000.000. Berapa dana untuk membangun 1.000 unit rumah? Anda bisa menghitung sendiri

Dari tabel tersebut, bisa dilihat bahwa property yang dibangun di atas lahan wakaf dengan sumber pembiayaan berbasis wakaf merupakan model yang paling menarik karena bisa menghasilkan property dengan harga yang paling rendah. Selain itu, keberadaan instrument wakaf melalui uang akan mempercepat realisasi proyek ketimbang hanya mengandalkan instrument CWLS maupun CWLD.

KARAKTER WAKAF
Definisi wakaf menurut undang-undang yang berlaku di Indonesia adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah.

Berdasarkan definisi tersebut, proyek property yang dibangun di atas lahan wakaf maupun menggunakan sumber dana wakaf harus diperlakukan secara khusus, sesuai ketentuan syariat wakaf itu sendiri. Property tersebut boleh dimanfaatkan, tetapi tidak boleh dimiliki. Dengan demikian, model revenue stream yang cocok adalah persewaan property.

Pertanyaannya, berapa lama orang boleh menyewa property tersebut? Berdasarkan praktik yang telah berjalan selama berabad-abad, seseorang boleh menyewa property yang dibangun di atas lahan wakaf atau dibiayai dari wakaf selama yang dimaui. Bahkan, kontrak sewa bisa dilanjutkan ahli warisnya, bila mau. Praktik ini sudah menjadi kelaziman di negara-negara muslim di Timur Tengah, juga di Turki.

PILOT PROJECT
Dalam FGD tersebut, muncul usulan forum agar BP Tapera membuat pilot project dengan membangun perumahan dengan harga jual terjangkau kelompok berpendapatan rendah di atas lahan wakaf. Forum juga mengusulkan agar PP Muhammadiyah sebagai pengelola lahan yang sangat luas bisa bekerjasama dengan BP Tapera merealisasikan pilot project tersebut.

Dr H Amisyah Tambunan selaku Ketua Umum Majelis Pendayagunaan Wakaf (MPW) PP Muhammadiyah pun menyambut positif usulan tersebut. Dalam pembicaraan non formal seusai FGD, pria yang akrab dengan panggilan Buya Amir itu menawarkan kepada BP Tapera untuk menandatangani memorandum of understanding (MoU) pada acara Rapat Kerja Nasional (Rakernas) MPW yang akan berlangsung pada akhir Oktober 2023 di Jakarta Convention Center (JCC), Jakarta Pusat.

MPW PP Muhammadiyah memang perlu sat-set.(jto)
Semoga bermanfaat dan menginspirasi.

Penulis adalah anggota Majelis Pendayagunaan Wakaf PP Muhammadiyah,
Membidangi kerjasama dan investasi.
Whatsapp: 081386191010 | email: intartosaja@gmail.com